Advies plv. PG aan Hoge Raad n.a.v. prejudiciële vragen over huurprijswijzigingsbedingen
Is een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de consumentenprijsindexering een oneerlijk beding? Om onder meer deze vraag te kunnen beantwoorden, heeft de kantonrechter in Amsterdam aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld. Plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG) Wissink heeft de Hoge Raad hierover vandaag geadviseerd in de vorm van een zogeheten conclusie.
Volgens de plv. PG moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Alleen het opslagbeding staat ter discussie. Een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% is in het algemeen niet aan te merken als een oneerlijk beding.
Achtergrond
Deze zaak gaat over een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor woonruimte in de vrije sector (met een aanvangshuur vanaf 1 januari 2024 boven € 879,66). In (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector wordt veelal bepaald dat de huurprijs jaarlijks wijzigt (wordt verhoogd) op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (hierna: CPI) plus een − vaste dan wel maximale − opslag van bijvoorbeeld 1%, 3% of 5%.
Sinds medio 2023 worden dergelijke bedingen door een aantal rechtbanken (ambtshalve) getoetst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen en de omzetting daarvan in de Nederlandse wetgeving. De rechtbank Amsterdam heeft in twee zaken waarin ASR betaling van onder meer achterstallige huurtermijnen van de huurders vordert, (voorlopig) overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is door de mogelijkheid van een opslag met – in deze zaken – maximaal 3%. Dit zou betekenen dat het gehele beding nietig is en alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden. In januari 2024 heeft de rechtbank hierover een aantal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
Een prejudiciële vraag is een vraag van een rechtbank of gerechtshof aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad over die vraag niet eerder heeft beslist. Het moet gaan om vragen die zich voordoen in een concrete zaak die bij een rechtbank of hof in behandeling is. De mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen is verbonden aan een aantal voorwaarden: zo moet een antwoord op de vraag of vragen nodig zijn voor het nemen van een beslissing in de betreffende zaak en moet(en) dezelfde vraag of vragen bovendien aan de orde zijn in een groot aantal (toekomstige) samenhangende zaken.
Het beding van het type CPI + (maximaal) x% is opgenomen in honderdduizenden huurovereenkomsten. Het belang van de vragen raakt de gehele vrije huursector die − voorafgaand aan de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 − bestaat uit ruim 600.000 woningen, waarvan circa 126.000 woningen toebehoren aan woningcorporaties. De overige woningen zijn eigendom van vooral institutionele beleggers en verder van particuliere verhuurders. Particuliere verhuurders die niet beroeps- of bedrijfsmatig verhuren, vallen buiten het bereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen. De prejudiciële vragen hebben daarom geen betrekking op de door hen gesloten contracten. In de gereguleerde (‘sociale’) sector komen dit soort bedingen ook voor, maar daarover gaan de vragen van de rechtbank niet.
Prejudiciële vragen in deze zaak
De prejudiciële vragen in deze zaak gaan over de oneerlijkheid van het wijzigingsbeding en de gevolgen daarvan. De rechtbank heeft een aantal vragen gesteld aan de Hoge Raad. In de prejudiciële procedure zijn schriftelijke reacties ingediend door verschillende organisaties. Deze reacties heeft de plv. PG betrokken in zijn conclusie.
Advies plv. PG
De plv. PG komt in zijn conclusie, kort gezegd, tot de volgende bevindingen.
De splitsing van het huurprijswijzigingsbeding in een indexatiebeding en een opslagbeding
Het huurprijswijzigingsbeding moet door de rechter worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan. Het indexatiebeding is bedoeld om tred te houden met de inflatie en staat niet ter discussie. Het opslagbeding is bedoeld voor kosten die met meer dan de inflatie stijgen en om marktontwikkelingen bij te houden. Als het huurprijswijzigingsbeding door de rechter niet wordt gesplitst en in zijn geheel oneerlijk wordt bevonden in verband met het opslagbeding, betekent dit dat het wijzigingsbeding in zijn geheel nietig is. Als het huurprijswijzigingsbeding echter wordt gesplitst, heeft een eventuele vernietiging van het opslagbeding geen gevolgen voor huurverhogingen die zijn gebaseerd op het indexatiebeding.
De beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding
Een bepaling in de huurovereenkomst, die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering volgens de consumentenprijsindex, is in het algemeen – daargelaten bijkomende omstandigheden die eventueel in individuele gevallen kunnen spelen − niet aan te merken als een oneerlijk beding. De verhuurder heeft een gerechtvaardigd belang om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd periodiek te kunnen aanpassen. Dit blijkt uit de wet. Er zijn, in het algemeen gesproken, redelijke gronden voor het opslagbeding. Het opslagbeding in deze zaken is duidelijk over de vraag dat, op welk moment en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, en over het maximale opslagpercentage. Het opslagbeding maakt niet duidelijk waarom de opslag kan worden toegepast. Daarvoor is de huurder afhankelijk van de verhuurder, terwijl de huurder meestal niet zo maar kan overstappen naar een andere verhuurder. Het oordeel dat het opslagbeding oneerlijk is, kan niet uitsluitend berusten op de omstandigheden dat een opslag bovenop het inflatiepercentage mogelijk is en dat het beding geen gronden voor de opslag vermeldt. Dit geldt namelijk ook voor de jaarlijkse huurverhogingen in de gereguleerde (‘sociale’) sector die op de wet berusten, en voor de jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector die vanaf 1 mei 2021 nog door de wet worden toegelaten. Het ontbreken van gronden in het opslagbeding is daarom niet doorslaggevend. Per saldo is belangrijker te weten met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding. 3% is aanvaardbaar als wordt gekeken naar de opslagpercentages bij de jaarlijkse door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector.
De gevolgen van de oneerlijkheid van een beding
Een oneerlijk huurprijswijzigings- of opslagbeding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan. Daarom vervalt iedere verhoging van de huurprijs na de aanvang van de huurovereenkomst die op het oneerlijke beding is gebaseerd. Voor zover in het verleden op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurverhogingen door de huurder aan de verhuurder zijn betaald, zijn deze onverschuldigd betaald, zodat de verhuurder verplicht is om de onverschuldigd betaalde bedragen aan de huurder terug te betalen. Toekomstige huurverhogingen op basis van het oneerlijke beding zijn niet mogelijk.
Gevolgen van het oordeel dat een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is voor de vorderingen van de verhuurder
Bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering van de verhuurder tot nakoming van de verplichting tot betaling van de huurprijs (‘de huurachterstand’), moet de rechter verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op een oneerlijk beding buiten beschouwing laten.
Bij de beoordeling van de vorderingen van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde moet de rechter te onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van toepassing van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding te veel heeft betaald.
Uitspraak Hoge Raad
Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad uitspraak doet. Na de uitspraak van de Hoge Raad zal de rechtbank de zaken voortzetten en in haar uitspraak rekening houden met de antwoorden van de Hoge Raad. Ook andere rechters die in vergelijkbare zaken moeten beslissen zullen de antwoorden van de Hoge Raad daarbij betrekken.
Het advies, een zogenoemde conclusie, van de plv. PG is een onafhankelijk advies aan de Hoge Raad, die vrij is dat al dan niet te volgen. De plv. PG is lid van het parket bij de Hoge Raad. Het parket bij de Hoge Raad is een zelfstandig, onafhankelijk onderdeel van de rechterlijke organisatie. Het behoort niet tot het Openbaar Ministerie.