Hoge Raad: koopovereenkomst in strijd met de ‘Didam-regels’ is niet ongeldig; wel kan schadevergoeding op haar plaats zijn
Een koopovereenkomst die in strijd met de zogenoemde Didam-regels is gesloten, is niet om die reden ongeldig. Wel handelt een overheidslichaam dan in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Daarmee kan schadevergoeding op haar plaats zijn. Dat heeft de Hoge Raad vandaag geoordeeld. Verder maakt de Hoge Raad duidelijk dat de regels over het bieden van gelijke kansen ook al golden voorafgaand aan het Didam-arrest van 2021.
In 2021 oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1778) dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, aan iedereen die belangstelling heeft een gelijke kans moet geven om de zaak te kopen. De Hoge Raad heeft daarvoor toen nadere regels geformuleerd, de zogenoemde Didam-regels.
De zaak
De gemeente Montferland was eigenaar van een stuk grond in het centrum van Didam, dat zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Bij de gemeente meldde zich ook een andere vastgoedonderneming als gegadigde, maar deze viste achter het net. De gemeente verkocht het perceel aan de projectontwikkelaar. Vervolgens heeft de vastgoedonderneming een kort geding aangespannen tegen de gemeente en de projectontwikkelaar. Volgens de vastgoedonderneming had de gemeente het perceel alleen mogen verkopen nadat alle gegadigden een kans hadden gekregen het perceel te kopen. Daarin heeft de vastgoedonderneming uiteindelijk in 2021 in het Didam-arrest gelijk gekregen.
In de vervolgzaken waarin de HR vandaag uitspraak heeft gedaan, eist de vastgoedonderneming dat de rechter de koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar vernietigt, en de gemeente verbiedt de grond te verkopen zonder eerst de Didam-regels na te leven. De rechtbank heeft de vorderingen van de vastgoedonderneming afgewezen. Het hof heeft in hoger beroep anders beslist: het heeft de koopovereenkomst vernietigd en de gemeente verboden om het perceel te verkopen anders dan na een procedure volgens de regels uit het Didam-arrest. Ook heeft het hof de gemeente veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding aan de vastgoedonderneming.
De gemeente en de projectontwikkelaar stelden beroep in cassatie in bij de Hoge Raad.
De cassatieklachten
De gemeente en de projectontwikkelaar hebben de Hoge Raad gevraagd de uitspraak van het hof te vernietigen. Zij hebben onder meer aangevoerd dat de regels uit het Didam-arrest pas gelden vanaf de datum van het Didam-arrest. Ook hebben zij aangevoerd dat schending van de Didam-regels hooguit kan leiden tot een onrechtmatige daad van de overheid, maar niet tot vernietiging van de koopovereenkomst die in strijd met die regels is gesloten.
Advies advocaat-generaal
De advocaat-generaal heeft de Hoge Raad geadviseerd de uitspraak van het hof te vernietigen.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat de regels uit het Didam-arrest niet pas gelden vanaf die uitspraak van 2021. Aangezien de Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is er geen aanleiding hun toepasselijkheid in de tijd te beperken tot na het Didam-arrest, aldus de Hoge Raad. De Didam-regels zijn dus ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam voorafgaande aan het Didam-arrest. Op dat punt krijgen de gemeente en de projectontwikkelaar dus geen gelijk.
De gemeente en de projectontwikkelaar krijgen wel gelijk op het punt dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Zo’n overeenkomst is dus geldig, ook al blijkt dat de overheid bij het sluiten daarvan de regels niet of niet goed heeft gevolgd. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding. Ook kan onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.
De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld en beslist.