Prejudiciële vraag 24/00169
- Rechtsgebied
- Civiel
- Datum publicatie
- 17 januari 2024
- Verwijzende instantie
- Rechtbank Amsterdam (10621148 CV EXPL 23-10113)
- Datum uitspraak
- 11 januari 2024
- Vindplaats uitspraak
- ECLI:NL:RBAMS:2024:129
- Status
- In behandeling bij A-G voor conclusie
Kan een huurverhogingsbeding die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van max. 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding (Richtlijn 93/13/EEG)?
a. Kan een bepaling zoals art. 10.2 lid I en 2 in de huurovereenkomst (huurverhogingsbeding),
die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de
indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk
beding als bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn)?
b. Wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke
gezichtspunten zijn daarbij van belang?
Vraag 1B
In de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse) is in rov.
58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke bedingen
herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uitgaat van het niet toepassen van een
oneerlijk beding vermindert. Betekent dit tevens dat indien een huurprijswijzigingsbeding
deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling ofin een verhoging op
een objectieve grond zoals een prijsindexcijfer en deels in een extra huurverhoging die als
oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd en niet slechts
voor het laatstbedoelde deel dat als oneerlijk is aan te merken?
Vraag 2
In de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023. ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen
dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben
bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een
oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf
aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder
ontstaat of kan ontstaan vanaf aanvang van de huurovereenkomst ter zake van
betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de
toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?
Vraag 3
Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de
onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een
huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de
uitspraak van HvJ EU 30juni 2022. ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen
van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:
a. zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij
totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?
b. of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde
huurtermijnen (en bij het toepassen van de "tenzij-regel" indien ontbinding
en/of ontruiming wordt gevorderd) ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang
van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is
betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een
huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?
c. indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de
gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat
er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan
huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?
d. is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en
verstekzaken. zoals de onderhavige zaak (voor de zuivering)?
Vraag 4
Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord, heeft de verhuurder dan in een
verstek-procedure als de onderhavige (voor de zuivering), waarin betaling van een
huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is
beoordeeld, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht te beroepen
en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?
Vraag 5
Indien de verhuurder zich, ter afwering van de plicht om huurverhogingen vanaf de aanvang
terug te betalen, niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk
geval als bedoeld in rov. 59 van de uitspraak van HvJ EU 21 maart 2013,
ECLI:C:EU:2013:1 80 (RWE Vertrieb), dat aanleidinggeeft om op grond van de
rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken,
ofwel is toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige
sanctie aan te merken?